Kredyt hipoteczny jest zobowiązaniem finansowym, wiążącym klienta z bankiem zwykle na wiele lat. Dlatego musimy zwrócić uwagę na kilka kwestii przed podpisaniem umowy. Nie powinniśmy myśleć o tego typu kredycie, jeśli nie zgromadziliśmy żadnych oszczędności. Zastanówmy się, co wpływa na naszą zdolność kredytową. Nie możemy zwracać uwagi tylko na wysokość raty. Musimy też dokładnie sprawdzić, co składa się na łączny koszt kredytu hipotecznego.
Wkład własny i zdolność kredytowa
Przede wszystkim, przy podpisywaniu umowy kredytowej, musimy wziąć pod uwagę minimalny wkład własny i zdolność kredytową.
Obecnie nie możemy zaciągnąć kredyt hipoteczny na 100% ceny nieruchomości. Banki najczęściej wymagają wpłaty 20% wartości nieruchomości. Czasami istnieją wyjątki i możemy wpłacić mniejszą kwotę. Jednak wymagane będzie wtedy dodatkowe zabezpieczenie lub kupno ubezpieczenia. Jednak obowiązkowo musimy wnieść środki, przynajmniej 10% wartości danej nieruchomości.
Jeśli interesuje nas wzięcie kredytu hipotecznemu, musimy mieć też odpowiednią zdolność kredytową. Każdy bank sprawdza indywidualnie możliwość danego klienta do punktualnej spłaty zobowiązania. W ten sposób może też określić maksymalną wysokość kredytu. Przy ocenie zdolności kredytowej brane są pod uwagę różne czynniki. Do podstawowych możemy zaliczyć wiek potencjalnego kredytobiorcy, wysokość i źródła jego dochodów i liczbę osób, wchodzących w skład gospodarstwa domowego. Niezbędne jest również sprawdzenie wydatków, spłacanych aktualnie zobowiązań finansowych (kredyty i pożyczki) i historię kredytową. Jeśli wiemy, jakie czynniki są brane pod uwagę, możemy wcześniej odpowiednio się przygotować. W ten sposób zwiększamy swoje szanse na wzięcie kredytu hipotecznego. Poprawiamy swój wizerunek w oczach banku.
Dopiero, gdy spełniamy te dwa powyższe warunki, możemy zacząć porównywać warunki ofert kredytów hipotecznych, proponowanych przez poszczególne banki.
Oprocentowanie kredytu
Odsetki są podstawowym kosztem kredytu. Zostały one ujęte w umowie kredytowej, podpisywanej z bankiem i należą się za udzielenie tego kredytu. Wysokość odsetek, jakie będziemy musieli spłacić jest uzależniona od oprocentowania. Obecnie przeważająca większość kredytów hipotecznych jest udzielana w złotówkach i ma zmienne oprocentowanie. Składa się ono z dwóch elementów: stawki WIBOR i marży banku.
Stawka WIBOR, czyli oprocentowania, po jakiej polskie banki udzielają pożyczek pozostałym bankom, na międzynarodowym rynku. Stawka ta ciągle się zmienia. Uzależniona jest od zmian stóp procentowych. Określane są przez Radę Polityki Pieniężnej. Jeśli chcemy wziąć kredyt hipoteczny, banki biorą pod uwagę 3-miesięczny WIBOR. Jednak w niektórych przypadkach bank bierze WIBOR 6 lub 12-miesięczny.
Z kolei marża banku jest stałą składową oprocentowania kredytu. Bank, biorąc pod uwagę swoją politykę, określa swoją marżę. Z jednej strony brana jest pod uwagę kwota kredytu, a z drugiej wkład własny kredytobiorcy. Marża obniża się wraz ze wzrostem wkładu własnego. Wysokość marży uzależniona jest też od czasu, na jaki chcemy wziąć kredyt. Najczęściej stopa procentowa jest najczęściej niższa, gdy bank ma mniejszy udział w kredytowaniu nieruchomości. Jej wysokość uzależniona jest też od akcji promocyjnych. Może być niższa, jeśli zdecydujemy się na dodatkowe produkty finansowe, np. plan systematycznego ubezpieczenia, karta debetowa lub kredytowa, ubezpieczenie lub konto bankowe.
Jeśli chcemy wziąć kredyt z niższym oprocentowaniem, musimy wykazać się większą zdolnością kredytową. Wysokość rat jest bardzo ważna. Musimy liczyć się z tym, że tego typu kredyt będzie spłacać przez wiele lat. Jeśli zdecydujemy się na zmienne oprocentowanie, raty mogą wzrastać.
Niższa marża
Nie mamy wpływu na WIBOR, ale możemy w pewnym stopniu zadbać o to, jaką marżę będzie miał nasz kredyt. Musimy się liczyć z tym, że będzie ona nam towarzyszyć najprawdopodobniej aż do końca spłaty kredytu. Często możemy obniżyć marżę, korzystających z innych produktów, proponowanych przez bank. Na przykład możemy zdecydować się na kartę kredytową lub debetową albo konto osobiste. Możemy wybrać oferowane ubezpieczenie. Jednak bądźmy ostrożni, jeśli chcemy skorzystać z wieloletnich programów oszczędnościowych lub zawiłych produktów inwestycyjnych.
Składowe części kredytu
Decydując się na ofertę kredytu hipotecznego, proponowanego przez dany bank, musimy też brać pod uwagę inne kwestie. Przede wszystkim zwracajmy uwagę na prowizję, ubezpieczenie pomostowe, opłatę za wycenę nieruchomości, inne ubezpieczenia i inne opłaty i prowizje.
Jeśli chodzi o prowizję, jest to opłata, pobierana za udzielenie kredytu. Uzależniona jest od kwoty kredytu. Najczęściej musimy wnieść przed uruchomieniem kredytu, gotówką ze środków własnych. Innym rozwiązaniem może być jej włączenie w kwotę kredytu. Wtedy spłacamy ją z ratami, które będziemy płacić co miesiąc. Czasami możemy spotkać się z ofertami, w których prowizja wynosi 0%, jednak w niektórych przypadkach może ona sięgać nawet 5%. Czasami nie będziemy płacić prowizji, gdy skorzystamy z atrakcyjnej promocji lub skorzystamy jeszcze z innych produktów bankowych.
